یکی از نکات مهم در ساخت و ساز، ارتفاع مجاز ساختمان و تعداد طبقاتی است که مجاز هستید بسازید. این مسئله دغدغه‌ی بسیاری از مالکان و سازندگان است. در این مقاله به صورت جامع به این مسئله خواهیم پرداخت.
در تعیین حد مجاز ارتفاع و تعداد طبقات مجاز ساختمان چند عامل نقش کلیدی دارد. این عوامل شامل منطقه‌ای که ساختمان در آن قرار دارد، کاربری ساختمان و از همه مهم‌تر عرض گذری که ساختمان در آن قرار دارد است.
تعیین تعداد طبقات مجاز برای ساخت متاثر از عوامل مختلفی است. بنابراین برای دریافت اطلاعات دقیق با توجه به ملک خود، با کارشناسان ما در ارتباط باشید.
راه‌های ارتباطی با ما
معیار تعیین تعداد طبقه مجاز قابل ساخت برای ساختمان‌های مسکونی
- در صورتی که عرض گذری که ساخت و ساز در آن صورت می‌گیرد از 6 متر کمتر باشد، تعداد طبقات مجاز ساخت برای ساختمان ذکر شده 2 طبقه است. ساختمانی با چنین شرایطی می‌تواند شامل زیرزمین هم باشد.
- در صورتی که عرض گذری که ساخت و ساز در آن صورت می‌گیرد بین 6 تا 8 متر باشد، تعداد طبقات مجاز ساخت برای ساختمان ذکر شده 3 طبقه به همراه زیرزمین است. در چنین معبری، امکان ساخت ساختمانی با 2 طبقه به همراه یک پیلوت نیز وجود دارد.
- در صورتی که عرض گذری که ساخت و ساز در آن صورت می‌گیرد از 8 تا 10 متر باشد، تعداد طبقات مجاز ساخت برای ساختمان ذکر شده 4 طبقه به همراه زیرزمین است. در چنین معبری، امکان ساخت ساختمانی با 3 طبقه به همراه یک پیلوت نیز وجود دارد.
- در صورتی که عرض گذری که ساخت و ساز در آن صورت می‌گیرد از 10 تا 12 متر باشد، تعداد طبقات مجاز ساخت برای ساختمان ذکر شده 5 طبقه به همراه زیر زمین است. در چنین معبری امکان ساخت ساختمانی با 4 طبقه به همراه یک پیلوت نیز وجود دارد.
- در صورتی که عرض گذری که ساخت و ساز در آن صورت می‌گیرد بیشتر از 12 متر باشد، تعداد طبقات مجاز برای ساختمان ذکر شده 6 طبقه به همراه زیرزمین است. در چنین معبری، امکان ساخت ساختمانی با 5 طبقه به همراه یک پیلوت نیز وجود دارد.
تعداد طبقات مجاز ساخت در تهران
در پاسخ به این سوال که تعداد طبقات مجاز ساخت در تهران چقدر است؟ باید گفت که در تهران هم مانند سایر شهرها عوامل مختلفی در تعیین تعداد طبقات مجاز برای ساخت نقش دارند. از جمله این موارد عرض خیابان‌ها (عرض گذر)، ارتفاع از سطح دریا، کاربری ساختمان و … است.
با توجه به رشد و گسترش شهر تهران و افزایش جمعیت در بیشتر مناطق میتوان تا 6 طبقه مجوز گرفت. به طوری که طی مصوبه‌ای که در سال 1404 منتشر شد، پهنههای ناپایدار هم می‌توانند تا 6 طبقه مجوز بگیرند.
همچنین باید گفت در پهنههای مختلف تهران، تعداد طبقات مجاز متفاوت است که در ادامه بیشتر به آن می‌پردازیم:
1. پهنه مسکونی (R)
- تعداد طبقات در پهنه مسکونی براساس المان‌هایی مانند تعداد مدرسه، میزان فضای سبز و عرض معابر تعیین خواهد شد.
- هر پهنه مسکونی به تعدادی زیر پهنه دسته‌بندی می‌گردد که از آن‌ها میتوان به پهنه‌ی تراکم کم، تراکم متوسط و تراکم بالا اشاره داشت.
نکته: علاوه بر گذر، متراژ ملک هم در تعیین تعداد طبقات اهمیت دارد. مثلا در پهنه R122 اگر متراژ از 250 متر کمتر باشد، یک طبقه کم میشود و اگر عرض گذر هم از 8 متر کمتر باشد، یک طبقه هم به خاطر آن کم میشود.
2. پهنه تجاری (S)
- این پهنه برای ساختمان‌هایی با موقعیت تجاری و اداری می‌باشد.
- تراکم مجاز ساختمان‌ها و تعداد طبقات مجاز ساختمان در تهران در پهنه تجاری نسبت به مسکونی بیشتر است.
3. پهنه مختلط (M)
- این پهنه مختص ساختمان‌هایی است که نیمی از آن تجاری و نیمی دیگر مسکونی است.
4. پهنه فضای سبز (G)
- از آن جا که شهرداری به فضای سبز در شهرها و زیباسازی فضای شهری اهمیت بسیاری می‌دهد، بنابراین برای ساخت و ساز در پهنههای فضای سبز حساسیت بسیاری دارد.
- این پهنه فضای سبز محدوده مورد نظر و یا مناطق تهران یا شهرهای دیگر را نشان می‌دهد که در این محدوده فضای سبز، نباید ساخت و سازی انجام شود.
تعداد طبقات مجاز ساخت در کوچه 6 متری (گذر 6 متری) و کمتر چقدر است؟
تعداد معمول مجاز برای ساخت یک قطعه ملک در کوچه‌ای با گذر 6 متری معمولا 2 طبقه است. در جدول زیر به تفصیل توضیح می‌دهیم:
| تعداد طبقات مجاز | تامین پارکینگ | وضعیت ملک |
|---|---|---|
| 2 طبقه روی همکف + زیرزمین | پارکینگ داخل ملک | گذر کمتر از 6 متر بدون دسترسی به گذر عریض‌تر |
| 2 طبقه روی زیرزمین با پارکینگ شعاعی | عدم امکان پارکینگ داخل ملک | گذر کمتر از 6 متر بدون دسترسی به گذر عریض‌تر |
در چه صورتی میتوان تعداد طبقه اضافه در گذر 6 متر و کمتر گرفت؟
در دو حالت میتوان طبقه اضافه در گذر 6 متر گرفت:
- امتیاز ویژه بافت فرسوده: امکان درخواست طبقه اضافه در محدوده بافت فرسوده
- ضوابط تشویقی تجمیع: تجمیع چند ملک با مساحت بیش از 250 متر امکان طبقه اضافه دارد
چطور میتوان مجوز ساخت 6 طبقه دریافت کرد؟
اخذ مجوز ساخت 6 طبقه در تهران متاثر از عوامل مختلفی است از جمله:
- پهنه بندی طرح تفصیلی: هر پهنه تعداد طبقات مجاز را معین خواهد کرد. به عنوان مثال پهنه R133 مجوز ساخت 6 طبقه را خواهد داد.
- عرض گذر: ملکی که قصد دریافت جواز ساخت 6 طبقه را دارد، باید از حداقل عرض گذر نیز برخوردار باشد. در این راستا باید اشاره داشت که عرض گذر باید حداقل 12 متر باشد. عرض‌های کمتر از آن تعداد طبقات مجاز را کاهش می‌دهد.
- متراژ زمین: یکی دیگر از عوامل موثر در اخذ مجوز ساخت 6 طبقه این است که متراژ زمین حداقل 350 متر باشد. زمین‌هایی که از این متراژ کوچک‌تر هستند، تعداد طبقات کمتری خواهند داشت.
- تجمیع املاک: یکی دیگر از شرایط تجمیع املاک است. اگر دو ملک مجاور با یک دیگر تجمیع شوند، افزایش تراکم و تعداد طبقات مجاز برای ملک لحاظ خواهد شد.
- بافت فرسوده: ملک‌های واقع در بافت فرسوده از امتیاز یک طبقه اضافه بهره‌مند خواهند شد.
نکته: در نظر داشته باشید که در شرط تجمیع املاک و دریافت طبقه تشویقی، مساحت حاصل از تجمیع باید حداقل 250 متر مربع باشد، در غیر این صورت طبقه تشویقی وجود نخواهد داشت. در واقع پس از تجمیع 20% تراکم بیشتر داده میشود که ممکن است به صورت فضای بیشتر به سایر طبقات باشد و نه به صورت یک طبقه اضافه.
تعداد طبقات مجاز ساخت در کوچه 8 متری (گذر 8 متری) و کمتر چقدر است؟
در طرح تفصیلی جدید شهر تهران، برای املاکی که در گذرهایی با عرض عمل 8 متر و کمتر قرار دارند و به گذرهای عریض‌تر دسترسی ندارند ضوابط مشخصی در خصوص تعداد طبقات مجاز تعریف شده است. مطابق با دستورالعمل ابلاغی حداکثر تعداد طبقات قابل احداث در این دسته از املاک چهار طبقه روی همکف مشاعی به همراه زیرزمین‌ها است.
نکته: توجه داشته باشید که علاوه بر عرض گذر، متراژ قطعه ملک مورد نظر هم اهمیت دارد. در صورتی که عرض گذر و متراژ قطعه از آنچه که در طرح تفصیلی پهنه R آمده کمتر باشد، به ازای هر مورد کمبود، یک طبقه کاهش پیدا می‌کند. مثلا در پهنه R122 اگر متراژ از 250 متر کمتر باشد، یک طبقه کم میشود و اگر عرض گذر هم از 8 متر کمتر باشد، یک طبقه هم به خاطر آن کم میشود.
این عدد نهایی در صورتی قابل اعمال است که ملک مورد نظر در دسته‌بندی املاک غیرباغی قرار گیرد یعنی کاربری آن به عنوان فضای سبز یا باغی نباشد. همچنین لازم است این املاک دارای دستور نقشه سیستمی باشند که پس از تاریخ ابلاغ این دستورالعمل صادر شده باشد.
در چه شرایطی میتوان طبقه‌ای اضافه در گذر هشت متری دریافت کرد؟
- تجمیع ملک: تا 3 یا 5 برابر حد نصاب قطعه برای بهره‌مندی از طبقات بیشتر.
- بافت فرسوده: قرارگیری در بافت ناپایدار مشمول تسهیلات تشویقی است.
- صدور دستور نقشه: باید پس از تاریخ ابلاغ دستورالعمل باشد.
در نظر داشته باشید که اخذ این مجوزها باید با توجه به پهنهبندی و تراکم مجاز انجام شود. همچنین دستور نقشه صادره از نظر ارتفاع نهایی ساختمان محدودیت‌های فنی و ضوابط ابلاغی را رعایت کند.
نکته: توجه داشته باشید که علاوه بر عرض گذر، متراژ قطعه ملک مورد نظر هم اهمیت دارد. در صورتی که عرض گذر و متراژ قطعه از آنچه که در طرح تفصیلی پهنه R آمده کمتر باشد، به ازای هر مورد کمبود، یک طبقه کاهش پیدا می‌کند. مثلا در پهنه R122 اگر متراژ از 250 متر کمتر باشد، یک طبقه کم میشود و اگر عرض گذر هم از 8 متر کمتر باشد، یک طبقه هم به خاطر آن کم میشود.
ارتفاع مجاز ساختمان
معیاری که برای محاسبه ارتفاع مجاز ساختمان در نظر گرفته میشود، فاصله از کف زمین تا بام ساختمان است. در شرایطی که پشت بام ساختمان شیب دار است، ارتفاع ساختمان برابر است با فاصله‌ی کف زمین تا میانگین ارتفاع پشت بام. همچنین شرایط اقلیمی هم بر تعیین ارتفاع مجاز تاثیرگذار است. هر ساختمان به تعداد طبقاتی که دارد باید ارتفاع مشخص داشته باشد.
ارتفاع مجاز ساختمان‌های مسکونی تا چهار طبقه طبق قوانین و ضوابط طراحی و محاسبات ساخت و ساز
ساختمان‌های یک طبقه
برای ساختمان‌هایی که زیرزمین و پنجره نورگیر نداشته باشند، حداکثر ارتفاع مجاز 4/10 متر است. در صورتی که ساختمان دارای زیرزمین و پنجره نورگیر باشد، حداکثر ارتفاع 5/30 متر است.
ساختمان‌های دو طبقه
ساختمان‌هایی که زیرزمین و پنجره نورگیر نداشته باشند، بیشتری ارتفاع مجاز 7/30 متر است. برای حالتی که ساختمان دارای زیرزمین و پنجره نورگیر باشد، ارتفاع ساختمان در بیشترین مقدار ممکن می‌تواند 8/50 متر باشد.
ساختمان‌های سه طبقه
برای ساختمان‌های که زیرزمین و پنجره نورگیر نداشته باشند، حداکثر ارتفاع مجاز 10/50 متر است. در صورتی که ساختمان دارای زیرزمین و پنجره نورگیر باشد، حداکثر ارتفاع 11/70 متر است.
ساختمان‌های چهار طبقه
ساختمان‌هایی که زیرزمین و پنجره نورگیر نداشته باشند، بیشتری ارتفاع مجاز 13/70 متر است. برای حالتی که ساختمان دارای زیرزمین و پنجره نورگیر باشد، ارتفاع ساختمان در بیشترین مقدار ممکن می‌تواند 14/90 متر باشد.
برای دریافت مشاوره تخصصی و حرفه‌ای در زمینه اخذ مجوز ساخت با کارشناسان ما در آتلیه کارشیو دیار در ارتباط باشید:
سوالات متداول
1. تعداد طبقات مجاز ساخت متاثر از چه عواملی است؟
تعداد طبقات مجاز ساخت براساس طرح تفصیلی پهنهبندی تهران تعیین میشود. دو عامل عرض گذر و متراژ قطعه از مهمترین عوامل در تعیین طبقات مجاز ساخت است.
2. در پهنه R122 اگر متراژ 240 متر باشد و عرض گذر 8 متر چند طبقه میتوان ساخت؟
در پهنه R122 (محور بالای انقلاب)، حداقل متراژ برای گرفتن مجوز 5 طبقه، 250 متر و حداقل گذر 8 متر است. بنابراین با متراژ گفته شده تعداد طبقات مجاز ساخت، 4 طبقه است.
