دستور نقشه؛ اولین قدم در ساخت
برای شروع ساخت و ساز اولین اقدام چیست؟ شما به عنوان مالک یا سازنده باید بدانید که اولین قدم در شروع یک پروژه ساختمانی گرفتن دستور نقشه است. دستور نقشه در واقع ضوابط و مقرراتی که باید در طراحی ملک شما رعایت شود را مشخص می‌کند. برای مثال تعیین می‌کند که شما تا چند طبقه مجاز به ساخت ملک هستید، یا متراژ ساختمان شما نسبت به زیربنا چقدر باید باشد.
سازمان متولی ارائه دستور نقشه، شهرداری است. بنابراین سازندگان پیش از شروع ساخت و ساز باید اقدام به دریافت دستور نقشه نمایند.
آتلیه کارشیو دیار با ارائه خدمات طراحی سازه و معماری و اخذ مجوزهای لازم شما را در مسیر ساخت املاکتان یاری می‌کند. جهت دریافت مشاوره رایگان فرم زیر را کامل کنید تا کارشناسان ما در اسرع وقت با شما تماس بگیرند.
دستور نقشه چیست؟
زمانی که قصد تخریب یا نوسازی یک ملک را دارید و به دنبال اخذ پروانه تخریب و نوسازی هستید، پس از تشکیل پرونده و بازدید مامور شهرداری از محل زمین، دستور نقشه توسط شهرداری صادر می‌شود.
در این برگه اطلاعاتی از جمله درصد تراکم مجاز ساختمان، سطح اشغال طبقات، عقب نشینی یا اصلاحی، نحوه جانمایی بنا در زمین و اطلاعاتی از این دست آمده است. دستور نقشه مطابق با طرح تفصیلی و ضوابط شهرسازی صادر می‌شود. این کار منجر به یک دست شدن ساختمان‌های یک منطقه با توجه به ویژگی‌های خاص آن منطقه می‌شود.
بنابراین همه‌ی اشخاص حقیقی و حقوقی برای بازسازی و نوسازی ملک خود باید دستور نقشه را تهیه کنند. این برگه پس از صدور توسط شهرداری از دفاتر خدمات الکترونیک قابل دریافت است.
نحوه استعلام دستور نقشه
پس از انجام مراحل فوق می‌توانید برای مشاهده وضعیت دستور نقشه از طریق راه‌های زیر اقدام کنید:
- استعلام دستور نقشه از طریق سایت تهران من به آدرس my.tehran.ir/melk
- استعلام وضعیت از طریق تلفن همراه و شماره گیری کد #3*1*137* و وارد کردن شماره پرونده
نحوه گرفتن دستور نقشه
مالک یا سازنده (با داشتن وکالت از مالک) می‌تواند به دفاتر خدمات الکترونیک مراجعه کرده و برای اخذ دستور نقشه درخواست دهد. برای انجام این کار لازم است مدارک زیر را همراه خود داشته باشید:
مدارک لازم برای صدور دستور نقشه
از جمله مدارک لازم برای دستور نقشه می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:
- سند مالکیت ملک
- شناسنامه و کارت ملی مالک یا وکیل قانونی (ارائه اصل و تصویر وکالت نامه، شناسنامه و کارت ملی وکیل در صورت عدم مراجعه مالک)
- آخرین فیش واریزی عوارض نوسازی شهرداری
- در صورت فوت مالک، شناسنامه و کارت ملی ورثه و گواهی انحصار وراثت
- ارائه نقشه‌ای با مقیاس 1:2000 از وضعیت موجود ملک با تعیین محل دقیق آن
- تاییدیه مهندس ذیصلاح به همراه نقشه با مقیاس 1:2000 برای املاکی که شکل خاص یا شیب تندی داشته یا متراژ بالای 3000 متر مربع
- رای کمیسیون ماده 12 یا گواهی عدم استفاده از مزایای مواد 6 و 8 قانون زمین شهری برای املاک فاقد بنا
- ارائه صورت مجلس تفکیکی برای آپارتمان‌ها
- ارائه فیش آب، برق، گاز و تلفن
- در صورتی که مالک شخص حقوقی باشد باید معرفی نامه رسمی با تغیین حدود اختیارات نماینده، اساسنامه و روزنامه رسمی شرکت ارائه گردد.
مراحل اخذ دستور نقشه
مراحل اخذ جواز تخریب و نوسازی شامل موارد زیر است:
- تشکیل پرونده در دفتر خدمات الکترونیک
- بازدید مامور شهرداری از ملک
- تطبیق گزارش با طرح‌های شهرسازی منطقه و کاربری ملک
- صدور دستور نقشه
- طراحی نقشه ساختمان
- پرداخت عوارض نوسازی
- تهیه پیش نویس
- صدور و چاپ پروانه ساختمان
کلیه‌ی مراحل از طریق دفتر خدمات الکترونیک که رابط بین سازنده و مالک و شهرداری است صورت می‌گیرد. به همین دلیل برای تشکیل پرونده باید به یکی از شعب نزدیک به محل سکونت خود بروید تا از آن پس هم بتوانید موارد لازم را به راحتی پیگیری کنید.
موارد موجود در دستور نقشه
هر دستور نقشه شامل اطلاعات و موارد متعددی است که در ادامه به توضیح مفصل هر کدام از موارد می‌پردازیم تا بیشتر با این برگه آشنا شوید.
1. شماره پرونده
پس از تشکیل پرونده در دفتر خدمات الکترونیک، شماره‌ای به شما داده می‌شود، شماره پرونده در بالای برگه قرار دارد.
2. تاریخ صدور دستور نقشه
دستور نقشه اخذ شده از تاریخ صدور آن تا 6 ماه اعتبار دارد. پس از آن و در صورت تمام شدن مدت اعتبار آن لازم است یک دستور نقشه جدید اخذ نمایید. همچنین اگر تغییری در قوانین ساخت و ساز ایجاد شود، در صورتی که دستور نقشه شما مربوط به زمان قبل از آن باشد، نیازی به رعایت آن قوانین توسط شما نیست.
3. کد شناسایی ملک
کد شناسایی ملک شامل کد ملک و بلوک است. برای مثال اگر کد ملک 30 و کد بلوک 36321 باشد، شماره شناسایی ملک 3632130 خواهد بود.
4. پلاک ثبتی ملک
در این قسمت پلاکی که توسط اداره ثبت صادر شده و روی سند می‌خورد نوشته می‌شود.
5. نوع درخواست
شما بنابر نیاز خود می‌توانید درخواست تخریب و نوسازی، تغییر نقشه، توسعه بنا و … داشته باشید.
6. تاریخ درخواست
در این بخش تاریخ اولین باری که برای ثبت درخواست به دفتر خدمات الکترونیک مراجعه کرده‌اید نوشته می‌شود.
7. نام متقاضی
در قسمت نام متقاضی، نام مالک یا کسی که از مالک وکالت دارد نوشته می‌شود. نکته‌ی مهم این است که در دستور نقشه معرفی یکی از مالکین به عنوان متقاضی کافی است. اما حتما در بخش صدور پروانه باید نامه تمامی مالکین آورده شود.
8. ابعاد طبق سند
در این قسمت ابعاد ملک مطابق با سند آن از شمال، جنوب، شرق و غرب مشخص شده است.
9. ابعاد طبق وضع موجود
ابعاد طبق وضع موجود ابعادی است که مامور شهرداری پس از بازدید و بررسی ملک ثبت می‌کند.
10. ابعاد گذر اصلاحی
ابعاد گذری که در شمال و جنوب ملک بعد از اصلاحی قرارداد در این قسمت نوشته می‌شود.
11. ابعاد باقی مانده پس از اصلاحی
ابعاد ملک پس از اعمال عقب نشینی و اصلاحی که در دستور نقشه مشخص شده است.
12. ابعاد دیگر
ابعادی که ملاک تراکم براساس آن تایید می‌شود.
13. مساحت پس از اصلاحی
مساحت ملک پس از اعمال عقب نشینی است.
14. مساحت طبق سند
مساحت ملک طبق سند آن است.
15. مساحت طبق وضع موجود
مساحت زمین در وضع موجود که توسط کارشناس شهرداری مشخص می‌شود.
16. مساحت ملاک تراکم
مساحتی که برای محاسبه تراکم ملاک قرار می‌گیرد.
17. ملاک تراکم بر اساس
در صورتی که مساحت موجود با مساحت سند یکی نباشد، مساحت وضع موجود ملاک خواهد بود. اما در اگر سند و وضع موجود یکسان باشد، ملاک تراکم سند است.
18. تجاوز به حریم گذرها
مقدار تجاوز زمین به گذرهایی که با آن‌ها در ارتباط است.
19. تجاوز به حریم املاک
مقدار تجاوز زمین به سایر املاک است.
20. توضیحات طرح تفصیلی بر و کف
توضیحاتی است که کارشناس بر و کف برای نحوه تغییر اصلاحی و استعلاماتی که صورت گرفته است، می‌دهد.
21. پهنه
بر اساس طرح تفصیلی، شهر تهران به چهار پهنه تقسیم شده است. به عبارتی می‌توان گفت این تقسیم‌بندی نقشه راهی برای ساخت و ساز در شهر تهران است. این چهار پهنه شامل: پهنه مسکونی (R)، تجاری (S)، مختلط (M) و حفاظت (G) است. همچنین هر کدام از این پهنه‌ها زیرپهنه‌های خاص خود را هم دارند مثلا پهنه R11 مسکونی با تراکم کم، R12 مسکونی با تراکم متوسط و R13 مسکونی با تراکم زیاد است.
در نمونه‌ای که بالا آمده پهنه R251 است که در واقع مسکونی پهنه مرکزی است.
22. تعداد طبقات مجاز
تعداد طبقاتی است که سازنده اجازه ساخت آن را در زمین دارد.
23. حداکثر پیشروی
با توجه به اینکه زمین در چه پهنه‌ای باشد پیشروی آن متفاوت خواهد بود.
24. سطح اشغال
در این جدول سطح اشغال برای هر طبقه مشخص شده است.
25. حداکثر تراکم ساختمانی مجاز
این مقدار در جداول پهنه‌بندی طرح تفصیلی مشخص می‌شود.
26. کاربری طرح تفصیلی قدیم
در این قسمت کاربری ملک مشخص می‌شود.
27. جانمایی ملک
در بخش جانمایی ملک، موقعیت قرارگیری ملک در کوچه و خیابان مشخص شده است.
مدت زمان صدور دستور نقشه
حداقل زمان صدور دستور نقشه ساختمان 14 روز کاری است. اما این در صورتی است که مدارک شما کامل و بدون نقص باشد. در صورت نقص مدارک یا تاخیر در پاسخگویی به استعلامات این فرایند تا 2 ماه یا بیشتر هم به طول خواهد انجامید.
هزینه دستور نقشه شهرداری
هزینه دستور نقشه شهرداری برای هر ملک با توجه به تراکم مجاز آن متفاوت است.
در صورتی که تمایل دارید دستور نقشه یا سایر مجوزهای خود را در کمترین زمان ممکن دریافت کنید با شماره 02126723912 تماس بگیرید.
سوالات متداول
1. دستور نقشه شامل چه اطلاعاتی است؟
این برگه شامل اطلاعاتی از جمله ابعاد زمین از شمال، جنوب، شرق و غرب، ابعاد گذر اصلاحی، ابعاد باقی مانده پس از اصلاحی، حداکثر تراکم ساختمانی مجاز، تعداد طبقات مجاز برای احداث، سطح اشغال هر طبقه، حداکثر پیشروی و تعداد واحدها در هر طبقه است.
2. دستور نقشه تا چه مدت اعتبار دارد؟
دستور نقشه اخذ شده تا 6 ماه پس از صدور آن اعتبار دارد.
3. دستور نقشه با جواز ساخت چه تفاوتی دارد؟
دستور نقشه در واقع دستورالعملی است که ضوابط ساخت و ساز را برای یک قطعه زمین مشخص می‌کند و مهندسان طراح براساس این دستور نقشه، طرح ساختمان را تهیه می‌کنند. اما جواز ساخت پس از تایید طرح ساختمان توسط شهرداری صادر می‌شود.
4. مدت زمان صدور دستور نقشه چقدر است؟
حداقل مدت زمان صدور دستور نقشه 14 روز کاری است. در صورت وجود نقص در مدارک این زمان افزایش هم خواهد یافت. انجام این مراحل با آتلیه کارشیو دیار، مدت زمان صدور دستور نقشه برای ملک شما را به حداقل می‌رسد. در صورت تمایل با ما تماس بگیرید: 02126723912
5. کمیسیون ماده 12 چیست؟
کمیسیون ماده 12 کمیسیونی است که موارد مربوط به تعیین نوع اراضی، تشخیص عمران، تمییز اراضی و نیز اصلاح و یا احیای زمین‌ها را بر عهده دارد. این کمیسیون بر مبنای ماده 12 قانون زمین شهری است که در تاریخ بیست‌ودوم شهریور ماه سال 1366 مصوب شده است.
