قرارداد نظارت یکی از مهم‌ترین قراردادهایی است که در زمینه ساخت و ساز منعقد میشود. به موجب این قرارداد مهندس ناظر متعهد میشود که در طول اجرای پروژه بر اجرای صحیح و کامل پروژه نظارت کند. این قرارداد تضمین‌کننده‌ی کیفیت، ایمنی و پایایی ساختمان‌ها است.
در ادامه به مفاد و مقررات این قرداد، نحوه تمدید آن و نمونه قرارداد آن خواهیم پرداخت.
قرارداد نظارت چیست؟
قرارداد نظارت توافقی رسمی بین ناظر و کارفرما (مالک پروژه) یا در برخی موارد پیمانکار بسته میشود و در آن چارچوب وظایف، مسئولیت‌ها و اختیارات ناظر مشخص میشود. این نظارت شامل بررسی طرح‌ها، مشخصات فنی، نحوه‌ی اجرای کار، کنترل کیفیت مصالح و اجرا و تطبیق پروژه با قوانین و مقررات ساختمانی است.
انواع قرارداد نظارت
به صورت کلی 3 نوع قرارداد نظارت وجود دارد. بسته به این که پروژه ساختمانی، راه سازی، تونل سازی و … باشد و طرف قرارداد کارفرما دولتی یا خصوصی باشد یکی از انواع قراردادهای زیر بسته میشود:
- قرارداد نظارت عالیه
- قرارداد نظارت ساختمانی
- قرارداد مابین ناظر و مهندسین مشاور پروژه شامل قرارداد نظارت عالی و نظارت کارگاهی یا فنی
در ادامه با جزئیات به هر یک از این قراردادها خواهیم پرداخت:
نظارت عالیه چیست؟
نظارت عالیه معمولا در مواقعی بیشتر استفاده میشود که مالک پروژه با سازنده پروژه متفاوت است. در واقع مالک پروژه به دلایل مختلف قادر به پیگیری امور نبوده بنابراین فرآیند ساخت را صفر تا صد بر عهده سازنده گذاشته است. در این بین اما مالک برای این که نظارت دقیقی بر کار سازنده داشته باشد تا از صداقت سازنده در ساخت و خرید متریال‌ها و … مطابق با نقشه‌ها و … اطمینان حاصل کند، یک قرارداد نظارت عالیه با شرکتهای مشاوره طراحی و نظارت عقد می‌کند. بدین ترتیب یک ناظر عالیه روی کار ناظر اصلی که از سمت سازمان نظام مهندسی تعیین شده نظارت می‌کند.
نکته‌ای که در اینجا باید در نظر گرفت این است که نظارت عالیه در انجام پروژه‌های ساختمانی ضروری نیست و به منظور بهبود عملکرد اجرایی صورت میگیرد. از طرف دیگر نظارت عالیه نمی‌تواند جایگزین ناظر منصوب شده از سمت شهرداری و سازمان نظام مهندسی باشد.
نظارت ساختمان چیست؟
نظارت ساختمان بر عهده ناظری است که از سمت سازمان نظام مهندسی معرفی میشود و وظیفه دارد مطابقت پروژه با مقررات ساختمان را در نظر بگیرد.
مهندس ناظر موظف است هر گونه انحراف از نقشه‌های مصوب و استانداردهای ساختمانی را ظرف 72 ساعت به مراجع ذی ربط گزارش نماید. عدم انجام این وظیفه در زمان مشخص شده علاوه بر تبعات فنی بر کیفیت ساختمان منجر به مسئولیت حقوقی مهندس ناظر نیز می‌گردد.
بسته به حساسیت مراحل در حال انجام پروژه حضور ناظر می‌تواند کم و زیاد شود. برای مثال در زمان گودبرداری لازم است مهندس ناظر هر روز حضور پیدا کند اما در مراحل انتهایی پروژه نیاز چندانی به حضور مهندس ناظر ساختمان نیست.
مراحل عقد قرارداد نظارت
مراحل عقد قراردادهای نظارت به شرح زیر است:
- انتخاب مهندس ناظر: مسئولیت انتخاب مهندس ناظر در قراردادهای نظارت بر ساختمان، بر عهده سازمان نظام مهندسی خواهد بود. اما در سایر قراردادها از جمله قرارداد نظارت عالیه و همچنین نظارت کارگاهی، کارفرما مسئولیت انتخاب مهندس ناظر را بر عهده دارد.
- تهیه پیش نویس قرارداد: در این مرحله پس از مشخص شدن مهندس ناظر، پیش نویس قرارداد توسط کارفرما، مهندس ناظر یا یک مشاور حقوقی تنظیم میشود. در این پیش نویس شرایط کلی قرارداد از جمله موضوع قرارداد، وظایف و مسئولیت‌های مهندس ناظر، مدت زمان قرارداد و حق الزحمه ذکر خواهد شد.
- توافق بر سر مفاد قرارداد: توصیه میشود که طرفین قبل از امضا قرارداد نظارت مفاد قرارداد را به طور کامل بررسی کرده و جهت جلوگیری از هر گونه مشکلات در آینده بر سر تمامی جزئیات قرارداد، مذاکره کنند.
- امضا قرارداد نظارت: پس از این که طرفین بر روی تمامی مفاد قرارداد به توافق رسیدند، قرارداد باید از سوی هر دو طرف امضا شود. امضای قرارداد به معنای این است که هر یک از طرفین نسبت به تعهدات خود متعهد شده‌اند و باید به شرایط ذکر شده در قرارداد پایبند باشند.
مفاد قرارداد نظارت
با توجه به نوع پروژه و قرارداد مفاد موجود در قرارداد می‌تواند متفاوت باشد با این حال اکثر قراردادهای مهندسین ناظر شامل موارد زیر است:
- تعریف پروژه: مشخصات کامل پروژه، شامل نوع ساختمان، مساحت، محل ساخت و …
- تعهدات مهندس ناظر: وظایف مهندس ناظر در طول اجرای پروژه
- تعهدات کارفرما: تعهدات کارفرما در قبال مهندس ناظر
- مدت زمان قرارداد: مدت اعتبار قرارداد و شرایط تمدید آن
- حق الزحمه مهندس: نحوه محاسبه و پرداخت حق الزحمه مهندس ناظر
- مسئولیت‌ها: مسئولیت هر یک از طرفین در صورت بروز اختلاف یا خسارت
- حل اختلافات: روش حل اختلافات احتمالی بین طرفین
قرارداد نظارت بر اجرای ساختمان
همانطور که پیشتر در بخش معرفی نظارت بر اجرای ساختمان توضیح دادیم، قرارداد نظارت ساختمان در واقع توافق نامه‌ای است که میان کارفرما (مالک یا سازنده) و مهندس ناظر منعقد میشود. در این قرارداد وظایف مهندس ناظر در راستای کنترل و نظارت بر اجرای پروژه ساختمانی مطابق با استانداردها و طرح‌های معین مشخص میشود.
باز هم لازم به تاکید است که ناظری که مسئولیت نظارت ساختمان را دارد از سوی نظام مهندسی معرفی شده و باید حتما حضور داشته باشد. همچنین قرارداد نظارت بر اجرای ساختمان، یک قرارداد لازم است به این معنا که دو طرف قرارداد امکان فسخ یا خاتمه یک طرفه قرارداد را ندارند مگر در شرایط معین که طبق قانون یا مفاد قرارداد تعیین شده است.
انواع قرارداد نظارت ساختمان
قراردادهای نظارت ساختمان می‌تواند تک ناظره یا چهار ناظره باشد:
- قرارداد نظارت تک ناظره (یا توافق نامه نظارت بر اجرای ساختمان توسط شخص حقیقی)
- قرارداد نظارت چهار ناظره (یا جمعی)
قرارداد نظارت بر اجرای ساختمان تک ناظره
قرارداد نظارت تک ناظره به توافقی اطلاق میشود که در آن یک مهندس ناظر (فرد حقیقی) به عنوان تنها مسئول نظارت بر اجرای پروژه ساختمانی تعیین میشود. در این نوع قرارداد، تمامی وظایف و مسئولیت‌های نظارت بر اجرای پروژه به یک شخص اختصاص داده میشود و این مهندس ناظر موظف است تا بر تمامی جوانب پروژه، از جمله کیفیت کار، تطابق با طرح‌ها و مشخصات فنی و انطباق با قوانین و مقررات ساختمانی نظارت کند. هدف این قرارداد متمرکز کردن نظارت در دست یک ناظر واحد برای تسهیل و بهبود فرآیند نظارت بر پروژه است.
قرارداد نظارت چهار ناظره
قرارداد نظارت چهار ناظره به توافقی اشاره دارد که در آن مسئولیت نظارت بر اجرای پروژه ساختمانی به صورت جمعی و براساس تخصص‌های مختلف به چهار نفر (حقیقی یا حقوقی) واگذار میشود. در این نوع قرارداد، هر یک از ناظران نقش خاص و مشخصی دارند و وظایف خود را براساس تخصص‌های مربوطه انجام می‌دهند. البته در برخی شهرها ناظر نقشه برداری نیز به عنوان ناظر پنجم به چهار ناظر سازه، معماری، مکانیک و برق اضافه شده و قرارداد پنج ناظره میشود.
یکی از ناظران (مهندس عمران یا مهندس معمار) علاوه بر وظایف فردی خود، مسئولیت هماهنگی با سایر ناظران و انجام مکاتبات با مراجع صدور پروانه را بر عهده میگیرد که به آن ناظر هماهنگ کننده می‌گویند. در حال حاضر اغلب قراردادهای نظارت بر اجرای ساختمان چهار ناظره هستند چرا که با وجود چند ناظر احتمال بروز خطا کاهش می‌یابد و نظارت جامع‌تری بر تمامی جوانب پروژه انجام میشود.
مدت زمان قرارداد نظارت ساختمان
مدت قرارداد نظارت نظام مهندسی از جمله مواردی است که در تمام توافق‌نامه‌های نظارت به آن اشاره شده است. به طور کلی، مدت این قرارداد بر اجرای ساختمان 12 ماه شمسی از زمان صدور پروانه ساختمانی یا مدت معینی از شروع عقد قرارداد در نظر گرفته میشود. با این وجود شروع قراردادهای نظارتی با توجه به نوع قرارداد (تک ناظره یا چهار ناظره) کمی متفاوت است.
مطابق با قرارداد مهندس ناظر در پروژه‌های تک ناظره، مدت زمان آن 12 ماه که از تاریخ صدور پروانه ساختمانی گذشته یا 2 ماه پس از تاریخ عقد قرارداد آغاز میشود.
در حالی که در توافق نامه نظارت ساختمان چهار ناظره این مدت 12 ماه از زمان صدور پروانه ساختمانی یا سپری شدن 15 درصد از زمان عقد قرارداد (معادل 54 روز) آغاز خواهد شد.
اتمام قرارداد نظارت
به طور کلی پس از اتمام مدت قرارداد مابین مالک و مهندس ناظر قرارداد یا خاتمه می‌یابد تا تمدید میشود.
در صورتی که سازنده یا ناظر پس از اتمام مدت قرارداد تمایلی به همکاری نداشته باشند، سازنده باید ناظر جدیدی برای پروژه‌ی ساختمانی پیدا کند.
البته در نظر داشته باشید حتی اگر مدت نظارت شما به پایان رسیده باشد تا زمان پیدا شدن ناظر جدید و حذف نام شما به عنوان مهندس ناظر از پروانه باید روی پروژه نظارت داشته باشید.
نحوه تمدید قرارداد نظارت ساختمان
مطابق با قرارداد نظارت بر اجرای ساختمان، تمدید مدت قرارداد بلامانع است و طرفین میتوانند با امضای مجدد فرم تمدید قرارداد نظارت ساختمان به وظایف خود پایبند باشند. مراحل تمدید قرارداد به شرح زیر است:
1. درخواست تمدید توسط مهندس ناظر
در صورت توافق طرفین بر تمدید قرارداد نظارت، مهندس ناظر یک ماه قبل از پایان قرارداد وارد سامانه مدیریت خدمات مهندسی شهر خود شده و درخواست تمدید را ثبت می‌کند.
در مرحله بعد تاریخ شروع قرارداد و مدت زمان مورد نظر برای تمدید را وارد کرده و سامانه به صورت خودکار اطلاعات پرونده را در شهرداری بررسی کرده و در صورت وجود هرگونه مغایرت (مانند وجود درخواست تمدید قبلی، عدم صدور پروانه و غیره) به مهندس ناظر اطلاع می‌دهد.
چنانچه در تهران مشغول به کار هستید، جهت دریافت فرم تمدید قرارداد وارد سامانه sso.tceo.ir شده و نسبت به قرارداد نظارت نظام مهندسی تهران خود اقدام کنید.
2. بررسی درخواست توسط سازمان نظام مهندسی
در این مرحله درخواست تمدید به واحد مربوطه در سازمان نظام مهندسی ارجاع میشود. کارشناسان واحد تمدید، درخواست را به دقت بررسی می‌کنند تا مطمئن شوند که تمام شرایط برای تمدید قرارداد فراهم است. در صورت تایید درخواست، صورت وضعیت نهایی هزینه تمدید برای مالک صادر میشود.
3. پرداخت هزینه توسط مالک
در این مرحله برای مالک شناسه قبض پرداخت صادر میشود که موظف است ظرف 22 روز مبلغ مشخص شده را پرداخت کند.
توجه داشته باشید که در صورت عدم پرداخت به موقع عملیات ساختمانی در پروژه‌های فعال متوقف خواهد شد.
4. تایید نهایی و پرداخت به مهندس ناظر
پس از پرداخت هزینه توسط مالک، تاییدیه تمدید قرارداد به صورت خودکار صادر شده و مجوز پرداخت 25 درصد مبلغ تمدید نظارت به مهندس ناظر (یا مهندسان ناظر در پروانه‌های 4 ناظره) به قسمت مالی سازمان ارسال میشود.
الباقی مبلغ در ابتدای بازه‌های زمانی سه ماهه به ناظر پرداخت خواهد شد به طوری که پس از گذشت 12 ماه و اتمام مهلت تمدید، کل مبلغ به ناظر پرداخت شده باشد.
تعرفه تمدید قرارداد نظارت ساختمان
مطابق با ضوابط و مفاد قانون، حق الزحمه تعرفه تمدید قرارداد نظارت برابر با مابه التفاوت تعرفه حق الزحمه سال جاری با تعرفه حق الزحمه سال قبل (صدور پروانه ساختمان) است.
عدم تمدید قرارداد نظارت ساختمان
توجه داشته باشید که در برخی از پروژه‌ها به دلایل مختلف درخواست تمدید قرارداد نظارت وجود ندارد. مواردی که سبب عدم تمدید قرارداد خواهد شد، عبارتند از:
- در صورتی که پرونده مورد نظر دارایی درخواست جاری و در گردش در سیستم شهرداری باشد.
- اگر پروانه‌ای برای پرونده مورد نظر صادر نشده باشد.
- چنانچه پروانه ساختمانی صادره، باطل شده باشد.
- در صورتی که هنوز حداقل 11 ماه تمام از پروانه صادره قبلی نگذشته باشد.
- چنانچه مهندس درخواست کننده در حال حاضر ناظر پرونده ذکر شده نباشد.
- اگر یک درخواست تمدید قرارداد نظارت بلاتکلیف برای پرونده ذکر شده موجود باشد.
- در صورتی که مدت قرارداد تمدید قبلی آن پرونده هنوز به پایان نرسیده باشد. (بیشتر از یک ماه تا اتمام قرارداد قبلی تمدید نظارت مانده باشد)
سوالات متداول
آیا بین ناظر سازمان نظام مهندسی و ناظر عالیه تفاوتی وجود دارد؟
بله، ناظر عالیه معمولاً توسط نظام مهندسی معرفی نمیشود. ناظر عالیه توسط مالک ساختمان انتخاب میشود و وظیفه اصلی او بهینهسازی پروژه از لحاظ اقتصادی و مشاوره به مالک در زمینه خرید مصالح و سایر مسائل مرتبط است. از آنجایی که بسیاری از شرکتهای طراحی، وظیفه نظارت عالیه را هم بر عهده میگیرند بنابراین میتوانند با جزئیات بر روند انجام پروژه نظارت کنند.
